Định giá tài sản thế chấp: Những bất cập và cách giải quyết

Định giá tài sản thế chấp là hoạt động quan trọng đối với ngân hàng. Việc định giá tài sản là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, hoạt động định giá này còn yếu do nhiều nguyên nhân như: các nhân viên định giá còn thiếu tính chủ động, sáng tạo, thiếu thông tin từ thị trường...

Những bất cập trong hoạt động định giá tài sản thế chấp

Trong các ngân hàng thương mại hiện nay, tài sản thế chấp (TSTC) là một điều kiện để hạn chế rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, dịch vụ thẩm định giá mà nhất là thẩm định giá cho ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam vẫn còn hạn chế. Những mặt hạn chế khiến hoạt động này chưa phát triển thể qua các điểm sau:

Các doanh nghiệp (DN) thẩm định và thẩm định viên rất ít. Năm 2016 mới có 183 DN và gần 900 thẩm định viên được cấp phép hoạt động, số lượng DN và thẩm định viên trong những năm trước đó lại càng ít. Bên cạnh đó, cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá tài sản nói riêng mới được hình thành cách đây không lâu và chưa được đầy đủ.

Mặt khác, khi khách hàng vay vốn hầu hết đều giao tài sản thế chấp cho các ngân hàng tự đánh giá tài sản mà không cần ý kiến chuyên môn hay tham khảo những nguồn tin không chính thống. Điều này ảnh hưởng vô cùng lớn đến quá trình định giá tài sản thế chấp.

Định giá tài sản thế chấp: Những khúc mắc cần giải quyết

Hơn nữa, việc định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng chủ yếu do bộ phận tín dụng đảm nhiệm. Hiện tại ở các ngân hàng đã thành lập một bộ phận định giá độc lập nhưng mỗi ngân gàng có một cách thức và quy trình định giá tài sản thế chấp riêng nên chưa có sự thống nhất giữa các ngân hàng. Do đó quá trình triển khai gặp rất nhiều khó khắn vì xung đột lợi ích hay hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới việc định giá TSTC quá thấp hoặc quá cao không đúng với giá trị thực nhận.

Sự cần thiết của các tổ chức định giá tài sản thế chấp độc lập

Nợ xấu tại các ngân hàng xuất phát từ các TSTC, đặc biệt là bất động sản (BĐS) chiếm tỷ lệ cao, hay là do định giá sai giá trị thực của tài sản.

Nhận thấy những bất cập như vậy, năm 2015 NHNN đã ban hành Thông tư 14/2015/TT-NHNN quy định rõ đánh giá giá bán của nợ xấu theo giá trị thị trường hiện tại. Đây cũng là một động thái tốt giúp cho việc xử lý nợ xấu nhanh chóng hơn. Nhưng để đảm bảo an toàn cho tín dụng giải pháp cần làm là siết chặt điều kiện TSTC, đặc biệt là BĐS thế chấp. Hơn hết là cần có tổ chức đứng độc lập trong việc định giá TSTC để giá trị TSTC được đánh giá đúng mức và phòng ngừa tín dụng.

 Định giá tài sản thế chấp: Những khúc mắc cần giải quyết

Định giá tài sản thế chấp: Những giải pháp khắc phục

Để hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá TSTC nói riêng có sự khởi sắc, dưới đây là một số kiến nghị và đề xuất thực hiện.

Về phía Chính phủ và ngân hàng nhà nước cần quan tâm hơn nữa đến việc tạo hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá; tăng cường cơ sở vật chất, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá; tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực về thẩm định giá. Đồng thời, nâng cao vai trò hoạt động của Hội thẩm định giá Việt Nam; Tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định, trước mắt là Hiệp hội thẩm định giá các nước ASEAN (AVA) mà Việt Nam đã là thành viên.

Đối với các ngân hàng thương mại cần phải thay đổi nhận thức về định giá TSTC đặc biệt là lãnh đạo của các ngân hàng TMĐT càng phải thay đổi trong tư tưởng và nhận thức. Bên cạnh đó, NHTM cũng cần xây dựng hệ thống thông tin về BĐS. Phối hợp với các tổ chức môi giới, các công ty nghiên cứu thị trường xây dựng bộ dữ liệu thông tin thị trường phục vụ cho toàn hệ thống ngân hàng. Từ đó, ngân hàng có các cơ sở dữ liệu để xem xét rõ ràng hơn khi ra quyết định cho vay có như vậy mới hạn chế được rủi ro.

Định giá tài sản thế chấp: Những khúc mắc cần giải quyết

Với các tổ chức công ty định giá tài sản thế chấp cần chú trọng xây dựng và hoàn thiện quy trình, kỹ thuật trong công tác thẩm định giá tài sản. Đồng thời hoàn thiện công tác thu thập, phân tích, xử lý và đánh giá thông tin. Bên cạnh đó, không ngừng nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất.

IVC hiện nay là công ty thẩm định giá uy tín và chuyên nghiệp tại Việt Nam. Đây là một trong những đơn vị luôn làm tốt vai trò của một nhà thẩm định. Ngay từ khi thành lập IVC đã chú trọng  tuyển chọn và đào tạo một đội ngũ chuyên viên có đầy đủ kinh nghiệm và thông thạo trên nhiều lĩnh vực ngành nghề. Đồng thời kết hợp một đội ngũ cộng tác viên là những tiến sĩ, thạc sĩ, thẩm định viên, kiểm toán viên, các chuyên gia tài chính, ngân hàng dày dặn kinh nghiệm để mang đến cho quý khách hàng dịch vụ định giá hoàn hảo. 

Tham khảo một số hoạt động thẩm định của IVC 

Thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định nhá nhà đất

Thẩm định giá doanh nghiệp...