Đất thuê trả tiền hằng năm có được tính vào giá trị doanh nghiệp khi CPH không?

Theo quy định tại Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, tại điều 31 (giá trị quyền sử dụng đất), khoản 3 điểm a có quy định: “Đối với diện tích đất thuê theo phương thức trả tiền thuê đất hàng năm thì doanh nghiệp thực hiện trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành và không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp”.
 
 
Định giá đất ở hãng phim truyện Việt Nam khi cổ phần hóa đã gây nhiều tranh cãi
 
Định giá đất ở hãng phim truyện Việt Nam khi cổ phần hóa đã gây nhiều tranh cãi
 
Theo quy định tại điều 30 (giá trị quyền sử dụng đất) của Nghị định 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017 về chuyển doanh nghiệp nhà nước và công ty TNHH một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ phần thì không nói về nội dung như trên và cũng không nói cụ thể là đất thuê trả tiền hàng năm phải tính vào giá trị doanh nghiệp khi thực hiện CPH. Vậy đất thuê trả tiền hàng năm có tính vào giá trị doanh nghiệp hay không?

Thực tế, đất thuê trả tiền hàng năm được giao cho doanh nghiệp thuê đất để xây dựng công trình hoặc phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Theo đó, đất thuê này cùng công trình xây dựng trên đất sẽ tạo ra lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp và do vậy đất thuê và CTXD trên đất đều có giá trị.

Đất thuê không thuộc sở hữu của doanh nghiệp nhưng quyền thuê đất (tài sản vô hình) thuộc sở hữu của doanh nghiệp

Vậy quyền thuê đất và CTXD trên đất được lượng hóa giá trị bằng phương pháp nào khi quyền thuê đất là tài sản vô hình của doanh nghiệp.

Chúng ta biết rằng CTXD trên đất luôn gắn với quyền thuê đất trả tiền hàng năm hoặc quyền sử dụng đất giao, đất thuê trả tiền 1 lần. Như vậy CTXD trên đất và đất thuê là khối bất động sản để cùng tạo ra lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp. Theo đó, việc xác định giá trị khối BĐS này cần được thực hiện theo phương pháp Thu nhập (đối với lô đất đã có tài sản trên đất đang được khai thác) hoặc Thặng dư (đối với lô đất có tài sản trên đất hình thành trong tương lai).

Trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, do đất thuê trả tiền hàng năm không thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp nên doanh nghiệp không ghi nhận giá trị quyền thuê đất này. Tuy nhiên khi thực hiện xác định giá trị theo Phương pháp Tài sản thì tất cả các tai sản của doanh nghiệp đều phải được đánh giá lại và tài sản vô hình là quyền thuê đất sẽ được đánh giá lại và đưa vào giá trị doanh nghiệp.

Việc đánh giá quyền thuê đất trả tiền hàng năm theo Phương pháp Thu nhập hay Thặng dư cũng phù hợp với Thông tư 122/2017-TT-BTC ngày 15/11/2017 ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 12 về Thẩm định giá doanh nghiệp.
Ngoài ra, Nghị định 126 cũng qui định tại khoản 4 điều 27 như sau: “Đối với tài sản vô hình (trừ giá trị quyền sử dụng đất) doanh nghiệp cổ phần hóa có nhu cầu tiếp tục sử dụng phải xác định lại giá trị tài sản vô hình để tính vào giá trị doanh nghiệp. Việc xác định lại giá trị tài sản vô hình phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về thẩm định giá đo tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định”.

Bên cạnh đó, đối với việc nhà nước thoái vốn tại các công ty cổ phần có vốn nhà nước thì nhà nước có quy định tại điều 12 Nghị định 32/2018/NĐ-CP ngày 8/3/2018 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về Đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp như sau: “Việc xác định giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn: Doanh nghiệp nhà nước lựa chọn ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định, đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật về thẩm định giá; xác định đầy đủ giá trị thực tế phần vốn của doanh nghiệp nhà nước đầu tư ra ngoài bao gồm giá trị được tạo bởi quyền sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng hợp pháp, quyền sử dụng đất thuê (thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thuê trả tiền hằng năm), giá trị các quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm giá trị văn hóa, lịch sử khác, nhãn hiệu, tên thương mại (nếu có) theo quy định của pháp luật.”

Do vậy, khi xác định giá trị doanh nghiệp để Cổ phần hóa, giá trị tài sản vô hình là quyền thuê đất để sử dụng cùng công trình xây dựng trên đất cần được xác định để đưa vào giá trị doanh nghiệp.

Phan Vân Hà - Tổng Giám đốc
Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam