Thấy gì qua quy định về xác định giá đất theo phương pháp Thu nhập tại Thông tư 36 do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Theo Thông tư 36/2014/TT-TNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường về Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, giá trị thửa đất được xác định như sau:  

Giá trị của thửa đất cần định giá

=

Thu nhập ròng bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

 Thu nhập ròng bình quân một năm được tính bằng thu nhập ròng bình quân 3 – 5 năm liên tục của thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

Như vậy, khi lấy hệ số chiết khấu để tính vốn hóa thu nhập, nhà nước quy định lấy theo lãi suất huy động ngân hàng. Như vậy có những bất cập sau:

Lãi suất huy động bình quân năm  các năm  2012, 2013, 2014, 2015 cụ thể như sau:  

Stt

Stt Tháng

Lãi suất huy động năm 2012

Lãi suất huy động năm 2013

Lãi suất huy động năm 2014

Lãi suất huy động năm 2015

1

Tháng 1

14.00%

8.00%

7.00%

5.50%

2

Tháng 2

14.00%

8.00%

7.00%

5.50%

3

Tháng 3

13.39%

7.90%

6.55%

5.50%

4

Tháng 4

12.33%

7.50%

6.00%

5.50%

5

Tháng 5

11.87%

7.50%

6.00%

5.50%

6

Tháng 6

9.67%

7.45%

6.00%

5.50%

7

Tháng 7

9.00%

7.00%

6.00%

5.50%

8

Tháng 8

9.00%

7.00%

6.00%

5.50%

9

Tháng 9

9.00%

7.00%

6.00%

5.50%

10

Tháng 10

9.00%

7.00%

5.95%

5.50%

12

Tháng 12

8.74%

7.00%

5.50%

5.50%

 

Bình quân 1 năm

10.75%

7.36%

6.13%

5.50%

Như vậy, lãi suất huy động bình quân 3 năm 2012, 2013, 2014  là 8,08% và lãi suất huy động bình quân 3 năm 2013, 2014, 2015 là 6,33%.

Với lãi suất huy động bình quân 3 năm được áp dụng để tính hệ số chiết khấu thì giá trị thửa đất cần định giá sẽ tăng  khoảng 30%  do lãi suất bình quân 3 năm giảm trong khi thị trường bất  động sản không biến động nhiều về giá.

Như vậy, điều thấy rất rõ ở đây là giá trị thửa đất được tính toán không phù hợp với thực tế biến động của thị trường mà nguyên nhân của sự không phù hợp này chính là hệ số chiết khấu. Hệ số chiết khấu bình quân 3 năm có thay đổi đáng kể dẫn đến giá trị thửa đất cũng thay đổi đáng kể trong khi thu nhập ròng bình quân 3 – 5 năm gần như không thay đổi và thị trường bất động sản không biến động nhiều

Ngoài ra, hệ số chiết khấu được sử dụng để tính toán giá trị thửa đất theo thông tư 36 là lấytheo lãi suất huy động (đối với tính giá đất theo phương pháp thu nhập) và lấy theo lãi suất cho vay (đối với tính giá đất theo phương pháp thặng dư)  là chưa phù hợp vì nếu như vậy thì sẽ là đánh đồng việc gửi tiền tiết kiệm và việc cho vay tiền(kinh doanh tiền tệ) với kinh doanh bất động sản. Trong khi kinh doanh bất động sản phải đối mặt với các yếu tố rủi ro và gửi tiền thì gần như phi rủi ro (đặc biệt là gửi tại hệ thống ngân hàng thương mại Việt nam – Theo đánh giá của người viết bài này thì lãi suất tiết kiệm tại các ngân hàng thương mại Việt Nam không có rủi ro giống như lãi suất trái phiếu chính phủ).

Như vậy, bằng việc quy định hệ số chiết khấu là lãi suất huy động bình quân 3 năm thì giá trị bất động sản đã bị thay đổi và người nộp tiền sử dụng đất bị nộp tăng thêm hoặc giảmđi trong khi thị trường bất động sản không có nhiều biến động.

Theo ý kiến tác giả bài viết, hệ số chiết khấu được sử dụng để tính toán giá trị BĐS cần được tính thêm yếu tố khác ngoài lãi suất huy động. Đó là tính thêm hệ số rủi ro của kinh doanh bất động sản. Như vậy giá trị BĐS được định giá mới phản ánh được đúng giá trị nội tại của BĐS.

Cơ quan quản lý nhà nước cần có những điều chỉnh phù hợp để giá BĐS được định giá chuẩn xác hơn để tránh việc tự cơ quan nhà nước làm cho giá bất động sản biến động không theo quy luật của thị trường.

                                                                                                            Phan Vân Hà

                                                                                                               Tổng Giám đốc

Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam