Quy trình triển khai thẩm định giá tài sản

Tại IVC Việt Nam, khi triển khai dự án thẩm định giá tài sản cho khách hàng dù lớn hay nhỏ đều được áp dụng một quy trình chuẩn mà chúng tôi đã sáng kiến, chỉnh sửa và thay đổi liên tục trong quá trình phát triển đến ngày hôm nay. Quy trình đó gồm:

Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4 Bước 5

Bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định

– Tiếp nhận yêu cầu thẩm định của khách hàng

– Hướng dẫn khách hàng viết công văn đề nghị thẩm định giá, nội dung công văn

phải nêu rõ chi tiết về tài sản cần thẩm định

– Ký kết hợp đồng thẩm định giá

– Lập biên nhận hồ sơ định giá

Bước 2: Lập phương án định giá tài sản:

1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm

định giá.

– Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.

– Xác định mục đích thẩm định giá của khách h àng

– Xác định thời điểm thẩm định giá

– Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.

– Xác định cơ sở giá trị của tài sản

2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

– Lập phương án phân công thẩm định viên và trợ lý thẩm định viên thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng.

– Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.Thẩm tra các hồ s ơ, tài liệu liên quan do khách hàng cung cấp, so sánh đối chiếu, với các yêu cầu của Công ty và quy định của pháp luật. Nếu phát hiện nội dung không hoàn chỉnh, tài liệu, hồ sơ không đầy đủ phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ. Nếu phát hiện có dấu tích sửa chữa, làm giả phải xác minh, làm rõ.

– Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời

hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

– Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.

– Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời

hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

1. Khảo sát hiện trường

Khảo sát hiện trạng thực tế của tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản và các tài sản so sánh.Chụp ảnh tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết

2. Thu thập thông tin

Ngoài các số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, các thông tin sau sẽ được thu thập:

– Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.

– Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua –

người bán tiềm năng.

– Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.

– Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác khâu giữa khi vực tài sản thẩm định giá tọa lạc và khu vực lân cận (đối với Bất động sản) .

– Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…) (đối với bất động sản) .

3. Phân tích thông tin

– Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.

– Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá:

+ Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.

+ Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.

+ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.

– Phân tích về khách hàng:

– Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản:

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng t ài sản, xem xét đến mối t ương quan giữa việc sử

dụng hiện tại v à sử dụng trong tương lai.

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng t ài sản: Xác định và mô tả đặc

điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.

+ Sự hợp pháp của t ài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.

+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét các yếu tốt giá trị thị trường, mục đích sử dụng, trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hóa của t ài sản.

+ Hiệu quả tốt đa trong sử dụng tài sản: Xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng,

các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.