EnglishĐịnh giá tài sản là một nghiệp vụ không thể thiếu trong hoạt động kinh tế, tuy nhiên, không phải ai cũng phân biệt rõ ràng giữa “thẩm định giá” và “định giá”. Bài viết này được biên soạn nhằm mục đích phân tích chi tiết sự khác biệt giữa thẩm định giá và định giá, từ khái niệm cơ bản đến các ứng dụng chuyên sâu. Thông qua việc làm rõ sự khác biệt này và cung cấp các ví dụ thực tế, người đọc sẽ có được kiến thức nền tảng vững chắc để lựa chọn dịch vụ thẩm định giá hoặc định giá phù hợp, tối ưu hóa hiệu quả các quyết định tài chính.
I. Định Giá (Valuation)
- Phạm vi rộng hơn: “Định giá” là một thuật ngữ bao quát hơn, bao gồm nhiều phương pháp và mục đích khác nhau để xác định giá trị của một tài sản, doanh nghiệp, hoặc thậm chí một khoản nợ hoặc quyền lợi.
- Mục đích đa dạng: Mục đích của định giá có thể rất rộng, bao gồm:
- Mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A): Xác định giá trị hợp lý để tiến hành giao dịch.
- Đầu tư: Phân tích và xác định giá trị nội tại của cổ phiếu hoặc các tài sản khác để đưa ra quyết định đầu tư.
- Kế toán: Xác định giá trị hợp lý cho các mục đích báo cáo tài chính (ví dụ: đánh giá lại tài sản).
- Thuế: Xác định giá trị tài sản cho mục đích tính thuế.
- Kế hoạch tài chính cá nhân: Ước tính giá trị tài sản ròng.
- Vay vốn: Ngân hàng định giá tài sản đảm bảo.
- Phương pháp đa dạng: Các phương pháp định giá rất đa dạng, tùy thuộc vào loại tài sản, mục đích và dữ liệu có sẵn, bao gồm:
- Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF).
- Phương pháp so sánh với các công ty tương đương (Comparable Company Analysis).
- Phương pháp so sánh giao dịch tiền lệ (Precedent Transaction Analysis).
- Phương pháp giá trị tài sản ròng (Net Asset Value – NAV).
- Các mô hình định giá đặc biệt cho từng loại tài sản (ví dụ: m
Minh họa : Thẩm định viên và định giá viên ô hình Black-Scholes cho quyền chọn).
- Tính chủ quan: Quá trình định giá có thể mang tính chủ quan cao hơn, đặc biệt khi đưa ra các giả định về tương lai (ví dụ: tốc độ tăng trưởng, tỷ lệ chiết khấu).
II. Thẩm Định Giá (Appraisal)
- Phạm vi hẹp hơn: “Thẩm định giá” thường được hiểu là một quá trình chuyên nghiệp và độc lập để đưa ra ý kiến chính thức về giá trị thị trường của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định.
- Mục đích cụ thể hơn: Mục đích của thẩm định giá thường liên quan đến các giao dịch cụ thể, bảo đảm pháp lý hoặc yêu cầu của bên thứ ba, ví dụ:
- Mua bán bất động sản: Ngân hàng yêu cầu thẩm định giá trước khi cho vay thế chấp.
- Bảo hiểm: Công ty bảo hiểm cần thẩm định giá tài sản để xác định giá trị bảo hiểm.
- Giải quyết tranh chấp tài sản: Tòa án có thể yêu cầu thẩm định giá để phân chia tài sản.
- Quản lý tài sản công: Nhà nước cần thẩm định giá để quản lý và sử dụng hiệu quả tài sản.
- Quy trình chuẩn hóa: Thẩm định giá thường tuân theo một quy trình chuẩn hóa và các nguyên tắc, tiêu chuẩn nghề nghiệp cụ thể (ví dụ: Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam – TĐGVN, Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế – IVS).
- Tính khách quan và độc lập: Thẩm định viên giá phải là người có chuyên môn, độc lập với các bên liên quan và đưa ra ý kiến khách quan dựa trên các bằng chứng và phân tích thị trường. Báo cáo thẩm định giá thường có tính pháp lý cao hơn.
- Phương pháp tập trung vào giá trị thị trường: Các phương pháp thẩm định giá thường tập trung vào việc xác định giá trị thị trường (Market Value) của tài sản, tức là mức giá mà một tài sản có thể được giao dịch một cách hợp lý giữa một người mua sẵn sàng và một người bán sẵn sàng trong điều kiện thị trường bình thường. Các phương pháp phổ biến bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
