Khó khăn của thẩm định giá

Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị bằng tiền của một tài sản tại một thời điểm nhất định, phục vụ cho nhiều mục đích như: vay vốn ngân hàng, chuyển nhượng, góp vốn, đấu giá, kê khai thuế,… Tuy nhiên, quá trình này không hề đơn giản. Người làm công tác thẩm định giá thường đối mặt với nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến tính chính xác và khách quan của kết quả định giá.

1. Thiếu thông tin thị trường minh bạch

Một trong những thách thức lớn nhất của thẩm định giá là thiếu dữ liệu thị trường minh bạch và chính xác. Ở nhiều lĩnh vực, đặc biệt là bất động sản, giá giao dịch thực tế không được công bố công khai, hoặc sai lệch so với giá ghi trên hợp đồng.

Hệ quả:

• Khó xác định mức giá thị trường phù hợp

• Gây sai lệch trong việc lựa chọn tài sản so sánh

• Ảnh hưởng đến độ tin cậy của kết quả thẩm định

2. Biến động thị trường nhanh và khó lường

Giá trị tài sản bị ảnh hưởng mạnh bởi diễn biến của thị trường. Các yếu tố như chính sách pháp luật, biến động kinh tế vĩ mô, lãi suất ngân hàng,… có thể khiến giá trị tài sản thay đổi liên tục.

Ví dụ:

• Giá đất ở khu vực ven đô tăng đột biến do có thông tin quy hoạch

• Giá trị doanh nghiệp thay đổi do biến động tỷ giá hoặc chính sách thuế

3. Đặc điểm tài sản phức tạp và không đồng nhất

Mỗi tài sản có những yếu tố riêng biệt, khiến việc so sánh và xác định giá trị gặp khó khăn. Đặc biệt với tài sản chuyên dùng hoặc tài sản vô hình như thương hiệu, phần mềm, quyền sở hữu trí tuệ,…

Khó khăn thường gặp:

• Khó tìm được tài sản tương đồng để so sánh

• 

  Thiếu dữ liệu tham khảo để định giá chính xác

• Cần phương pháp đặc thù, đòi hỏi chuyên môn sâu

4. Khó lựa chọn phương pháp định giá phù hợp

Hiện nay có nhiều phương pháp định giá phổ biến như:

• Phương pháp so sánh

• Phương pháp chi phí

• Phương pháp thu nhập

• Phương pháp thặng dư

Việc chọn sai phương pháp hoặc áp dụng không đúng cách sẽ dẫn đến kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị thị trường của tài sản.

5. Áp lực từ các bên liên quan

Trong thực tế, thẩm định viên có thể chịu tác động từ khách hàng hoặc các bên thứ ba, dẫn đến sai lệch kết quả:

• Khách hàng muốn nâng giá tài sản để vay vốn cao hơn

• Muốn hạ giá trị để kê khai thuế thấp

• Bị ép buộc điều chỉnh giá trị cho mục đích cá nhân

Điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính độc lập – trung thực – khách quan, vốn là nguyên tắc cốt lõi của nghề thẩm định giá.

6. Thiếu chuyên môn hoặc đạo đức nghề nghiệp

Một số thẩm định viên thiếu kinh nghiệm, kiến thức chuyên ngành hoặc đặt lợi ích cá nhân lên trên đạo đức nghề nghiệp, dẫn đến:

• Định giá sai lệch thực tế

• Làm giả hồ sơ, tài liệu

• Tổn hại uy tín nghề nghiệp và doanh nghiệp thẩm định

7. Bất cập trong quy định pháp luật và hành lang pháp lý

Mặc dù đã có Luật Giá và các thông tư, nghị định hướng dẫn, nhưng hệ thống pháp luật về thẩm định giá vẫn còn bất cập:

• Thiếu thống nhất giữa các văn bản

• Nhiều quy định chưa theo kịp thực tế thị trường

• Cách hiểu và vận dụng pháp lý còn khác nhau giữa các địa phương

Kết luận

Thẩm định giá là một lĩnh vực đòi hỏi kiến thức chuyên sâu, đạo đức nghề nghiệp và sự minh bạch thông tin. Những khó khăn trong quá trình thẩm định giá nếu không được kiểm soát sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng kết quả và tính tin cậy của ngành nghề này. Vì vậy, cần có sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp thẩm định và người sử dụng dịch vụ để nâng cao hiệu quả và uy tín của công tác thẩm định giá tài sản.

Tham khảo :

Những chuẩn mực thẩm định giá : Tại đây

Tham khảo thêm : Tại đây